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Direkte oder indirekte Amortisation?


Unter der Amortisation einer Hypothek versteht man die Teilrückzahlung des aufgenommenen Kredits für das Eigenheim an die Bank. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Hypothek zu reduzieren. Ob Sie überhaupt amortisieren müssen, hängt davon ab, ob sie eine oder zwei Hypotheken auf Ihrer Liegenschaft haben.

Die erste Hypothek reicht meistens aus für rund 2/3 des Werts der Liegenschaft, der Rest muss mit einer 2. Hypothek finanziert werden. Die 2. Hypothek muss in aller Regel amortisiert, also zurückbezahlt werden. Als Faustregel gilt: Diese Hypothek muss innert 15 Jahren komplett abbezahlt werden bzw. mit ca. 1 Prozent der Gesamthypothek pro Jahr. Es lohnt sich jedoch, sich auch Gedanken zu machen über eine Amortisation, die über den Betrag der 2. Hypothek hinausgeht. Hier gibt es zwei Möglichkeiten:

  • Die direkte Amortisation
  • Die indirekte Amortisation

Grundsätzliches zur Amortisation

Ob Sie über den Pflichtteil hinaus amortisieren wollen, hängt in erster Linie davon ab, ob mit oder ohne Amortisation in der Endabrechnung mehr Geld übrig bleibt. Einen starken Einfluss auf diese Berechnung hat Ihr persönlicher Grenzsteuersatz. Diesen können Sie auf den Webseiten praktisch aller Steuerämter für Ihr Einkommen mit einem automatischen Rechner ermitteln.

Als Grundsatz gilt: Wenn Sie nicht amortisieren, muss das Kapital, das dann zur Verfügung steht, eine höhere Rendite nach Steuern abwerfen, als die Hypothek nach Abzug der Steuerreduktion kostet. Der Fachausdruck dafür ist Opportunitätsgewinn (siehe Grafik). Dies ist in Zeiten sehr niedriger Zinsen nur mit einem Sparbuch oder risikolosen Anlagen praktisch nicht möglich.

  • Wenn Sie ein eher kleines Budget haben und keine grossen flüssigen Mittel, ist die Amortisation der Hypothek unter dem Strich in den meisten Fällen die bessere Lösung.
  • Wenn Sie genügend Bargeld haben, ein eher hohes Jahressalär und Schwankungen bei Ihren Finanzanlagen verkraften können, lohnt sich eine Amortisation meistens nicht, da Rendite und Steuerersparnis ein besseres Ergebnis zeitigen.

 

Die direkte Amortisation

Sie bezahlen die Hypothekarschuld in regelmässigen Raten direkt an die Bank ab.

Die Vorteile der direkten Amortisation:

  • Die Zinsbelastung sinkt mit jeder Rate, die Sie zurückzahlen.
  • Das monatliche Haushaltsbudget wird nach und nach entlastet. Vor allem in Hinblick auf die Pensionierung ist das eine Überlegung wert.
  • Gewinn von Unabhängigkeit durch tiefere Schulden.
  • Höheres Eigenkapital auf der Liegenschaft.

Die Nachteile der direkten Amortisation:

  • Schuldzinsen lassen sich vollumfänglich von den Steuern abziehen. Je tiefer Ihre Hypothekarbelastung ist, desto weniger Schuldzinsen können Sie von den Steuern abziehen.
  • Die Steuerrechnung steigt an, da der Eigenmietwert nicht sinkt und damit das Einkommen insgesamt steigt.
  • Ihr Vermögen steckt im Wohneigentum und ist nicht verfügbar. Steht beispielsweise eine Renovation an, kann die Bank die Erhöhung der Hypothek ablehnen und Ihnen fehlt dann das Bargeld, da Sie es bereits in die Amortisation gesteckt haben. Vor allem bei älteren Eigenheimbesitzern kann das ein Problem werden.

 

Die indirekte Amortisation

Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie das Geld nicht an die Bank sondern in die Säule 3a. Das Guthaben wird zugunsten der Bank verpfändet und spätestens zum Zeitpunkt Ihrer Pensionierung für die Amortisation verwendet.

Die Vorteile der indirekten Amortisation

  • Steuerersparnis I: Das einbezahlte Geld muss erst beim Bezug zu einem sehr viel tieferen Satz versteuert werden.
  • Steuerersparnis II: Die Schuldzinsen bleiben hoch und können vollumfänglich von den Steuern abgezogen werden.
  • Das Geld auf dem Vorsorgekonto wirft einen vergleichsweise guten Zins ab.

Die Nachteile der indirekten Amortisation

  • Die Zinskosten für die Hypothek bleiben trotz Amortisation hoch.
  • Die Hypothekarschuld bleibt immer gleich hoch.
  • Je nach Anlage in der Säule 3a kann es zu Kursschwankungen kommen.

Dieser Beitrag wurde von newhome.ch zusammengestellt - Dem grössten kostenlosen Immobilienportal der Schweiz. 


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