IMMOBILIENFINANZIERUNG

Hohe Hürden ab 55

Wohneigentum, Hypotheken, 50plus, Banken, Senioren, Seniorinnen

Ältere Wohneigentümer werden von den Banken teilweise hart angegangen.

Älteren Kunden stellen die Banken bei der Finanzierung von Wohneigentum kritische Fragen. Für Senioren gelten bei der Vergabe von Hypothekarkrediten neu wesentlich strengere Spielregeln, schreibt Jürg Zulliger in der "NZZ am Sonntag".

Das hübsche Einfamilienhaus im Zürcher Oberland von Ehepaar F., beide 75-jährig, hat in den letzten Jahren an Wert zugelegt. Es ist tadellos unterhalten, der derzeitige Verkehrswert wird auf 1,5 Mio. Fr. geschätzt.

In den letzten 25 Jahren haben sie pünktlich alle Zinsen und Amortisationen bezahlt. Das Haus ist heute nur noch mit einer Hypothek in Höhe von 250 000 Fr. belastet. Nun war eine kleine Renovation nötig, für die ihre Hypothek wieder aufgestockt werden sollte. Zudem wollten die beiden liquide Mittel für den Lebensunterhalt bereitstellen - mit der Liegenschaft als Sicherheit für die Bank.

Doch die beantragte Aufstockung in Höhe von 500 000 Fr. lehnte die Bank postwendend ab. Stattdessen kam die Empfehlung, das Haus zu verkaufen und sich eine günstigere Wohnung zu suchen. Wie in diesem Beispiel platzen nicht wenige Träume von Schuldnern ab Alter 55 oder 60, sie scheitern an der finanziellen Tragbarkeit: Die Banken schauen heute wesentlich genauer hin und stellen oft schon vor der Pensionierung auf die künftig zu erwartenden Renten ab.

Da mit dem Übergang in den Ruhestand das verfügbare Einkommen meist um 25 bis 30% sinkt, kommt es oft zu einer Verletzung der "Tragbarkeitsregel". Sie besagt, dass das Einkommen inklusive Renten aus AHV und Pensionskasse durch die fixen Liegenschaftskosten höchstens zu einem Drittel belastet werden darf.

Für die Berechnung werden zudem ein hypothetischer, hoher Zins von meist 5% sowie die üblichen Amortisationen und Fixkosten für Nebenkosten eingesetzt. Lorenz Heim vom VZ Vermögenszentrum stellt ein Umdenken der Banken fest: "Konkreter Auslöser sind die heute wesentlich strengeren Auflagen und Kontrollen seitens der Revision, der Finanzmarktaufsicht Finma und der Nationalbank."

Zwar machen die Aufseher keine konkreten Vorgaben für das Kundensegment der Senioren. Aber wenn verlangt werde, die Ausnahmen von der Regel, die sogenannten "Exceptions to Policy"-Fälle, zu reduzieren, habe das natürlich Folgen.

"Ideal wäre es", so Lorenz Heim vom VZ, "wenn die Banken die Kunden schon ab Alter 50 oder 55 sensibilisieren und offen über die häufigen Probleme mit der Tragbarkeit nach der Pensionierung informieren würden."

Dies werde aber in der Praxis oft nicht umgesetzt. Heute sei es bei vielen Banken üblich, dass alle Dossiers mindestens alle 10 Jahre einer internen Überprüfung standhalten müssten - vor allem in Sachen Höhe der Belehnung und in Sachen Tragbarkeit.

Heim schätzt, dass etwa 10 bis 20% aller Hypothekarkunden im Alter ab 65 über die Bücher gehen und Massnahmen ergreifen müssen. Dies kann in einen unfreiwilligen Abbau der Bankschulden, in die Suche nach zusätzlichen Sicherheiten oder im Extremfall in den Verzicht auf das Eigenheim münden.

Auch Werner Egli von der Hypotheken-Börse bestätigt solche Probleme: "Ältere Wohneigentümer werden von den Banken teilweise hart angegangen." Ihm sind Fälle bekannt, wo einschneidende Massnahmen verlangt sind: der Verkauf des Eigenheims, eine Solidarschuldnerschaft in der Familie oder die Übertragung das Hauses an die Kinder mit anschliessender Miete durch die Eltern.

"Dies ungeachtet der Tatsache, dass die Kunden über 20 Jahre alle Verpflichtungen erfüllt und bewiesen haben, dass sie finanziell haushalten können!" 

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