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Stockwerkeigentum kurz erklärt


Vor über 50 Jahren wurde das Stockwerkeigentum offiziell in der Schweiz eingeführt. Ziel war es, einem grösseren Teil der Bevölkerung den Erwerb eines Eigenheims zu ermöglichen. Nach der Einführung 1965 war ein Anstieg der Wohneigentümer in der Schweiz auf aktuell 40 Prozent zu beobachten. Doch welche Unterschiede gibt es gegenüber anderen Wohnformen und worauf sollten Käufer und Eigentümer besonders achten?

Aus rechtlicher Sicht stellt das Stockwerkeigentum ein Miteigentum mit untrennbar verbundenem Sonderrecht dar. Das heisst jeder Stockwerkeigentümer ist Miteigentümer der gesamten Liegenschaft und hat ein exklusives Nutzungsrecht für die eigene Wohnung. Eine detaillierte Aufteilung der Flächen liefern die Stockwerkaufteilungspläne. Sie zeigen, welche Flächen der Sondernutzung zugeteilt sind und welche zu den sogenannten „gemeinschaftlichen Teilen“ gehören. Im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB) werden die gemeinschaftlichen Teile unter dem Artikel 712b genauer umschrieben und umfassen:

  • Boden: z.B. Garten oder Aussenstellplätze
  • Statisch tragende Gebäudeteile: z.B. Fundament und tragende Elemente
  • Gebäudeteile, die das Aussehen des gesamten Gebäudes bestimmen: z.B. Dach und Fassade
  • Gemeinsame Einrichtungen und Anlagen: z.B. Treppenhaus und Heizungsanlage

Innerhalb der eigenen vier Wände sind Stockwerkeigentümer grösstenteils frei in der Gestaltung. Hausbesitzer können wohl frei über ihr Grundstück verfügen, müssen beim Kauf aber meist deutlich tiefer in die Taschen greifen als Stockwerkeigentümer. Im Vergleich zu Immobilieneigentümer haben Mieter lediglich das Recht die Mietsache zu dem bestimmten Zweck zu nutzen. Ohne die Zustimmung des Vermieters dürfen aber keine gestalterischen Änderungen vorgenommen werden (z.B. Küche ersetzen). Gerade die Gestaltungsfreiheit aber auch die Funktion als Kapitalanlage machen das Wohneigentum in der Schweiz attraktiv. Beim Kauf von Stockwerkeigentum gibt es durch die Besonderheiten des Miteigentums jedoch zusätzliche Aspekte, die für Käufer und Eigentümer von Bedeutung sind.

Nachbarschaft mit Einflusspotenzial

Als Eigentümer wie auch als Mieter haben die Nachbarn einen wesentlichen Einfluss auf das Wohnklima. Neuzuzüger haben die optimale Gelegenheit, den Grundstein für ein kameradschaftliches Nachbarschaftsverhältnis zu legen. Beim Stockwerkeigentum kommt der Nachbarschaft noch eine besondere Rolle zu. Denn jegliche Massnahmen im Zusammenhang mit den gemeinschaftlichen Teilen benötigen die Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft.  Zudem können auch Umbaumassnahmen innerhalb der eigenen vier Wände je nach Art von der Entscheidung der Gemeinschaft abhängig sein. Ein Beispiel dazu ist die Erneuerung der Fenster. Dabei handelt es sich um eine Massnahme, welche das äussere Erscheinungsbild der Liegenschaft beeinträchtigt. Aus diesem Grund ist die Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft notwendig. Ohne Bewilligung der Gemeinschaft dürfen die Fenster nicht ersetzt werden. Ein gutes Verhältnis mit den Nachbarn hat somit einen wesentlichen Einfluss auf den Zustand der Immobilie. Die aktive Pflege der Nachbarschaft lohnt sich also sowohl auf zwischenmenschlicher wie auch auf materieller Ebene.

Regeln für das Zusammenleben

Grundsätzlich können Stockwerkeigentümer bei der Gründung selbst entscheiden, ob und wie detailliert ein Reglement verfasst wird. Eine Ausformulierung von relevanten Rahmenbedingungen kann das Zusammenleben innerhalb der Stockwerkeigentümergemeinschaft jedoch deutlich erleichtern. Das Reglement definiert beispielsweise die Nutzungsart und die Mehrheit der Stockwerkeigentümerversammlung. Rechte und Pflichten sowie Bestimmungen zur Haustierhaltung sind ebenfalls mögliche Bestandteile. Bei Unklarheiten im Zusammenhang mit der Liegenschaft gelten in erster Linie die Bestimmungen des Reglements. Käufer wie auch Eigentümer sollten die einzelnen Bestimmungen deshalb sorgsam studieren und das aktuelle Reglement im Zweifelsfall zur Hand haben.

Vorsicht beim Erneuerungsfonds

Viele Stockwerkeigentümer sind sich nicht bewusst, dass die eigene Wohnung nur ungefähr einen Drittel des Gesamtwertes ausmacht. Rund zwei Drittel des Wertes fallen also auf die gemeinschaftlichen Teile. Der Zustand der gesamten Liegenschaft hat somit einen starken Einfluss auf den Wert der eigenen Wohnung. Stockwerkeigentümer sollten aus diesem Grund den Unterhalt der gesamten Liegenschaft genauso im Auge behalten wie die Instandhaltung der eigenen vier Wände. Zu diesem Zweck wurde der Erneuerungsfonds ins Leben gerufen.

Regelmässige Einzahlungen dienen zur langfristigen Finanzierung von Instandhaltungsarbeiten der gemeinschaftlichen Teile. Untersuchungen haben jedoch gezeigt, dass der Erneuerungsfonds vielfach nicht ausreicht, die nötigen Sanierungsmassnahmen durchzuführen. Ganz zum Leid der Stockwerkeigentümer. Diese haben die zusätzlichen Kosten zu tragen, welche vom Erneuerungsfonds nicht gedeckt werden. Mit einer frühzeitigen Planung können solche Engpässe vermieden werden. Eine Aufstellung der geplanten Instandhaltungsmassnahmen über eine Periode von 10 bis 15 Jahre weist die zu erwartenden Kosten aus. Sind die Einlagen im Erneuerungsfonds zu gering um die Kosten zu decken, so kann an der Stockwerkeigentümerversammlung eine gemeinsame Lösung ausgearbeitet werden. Langfristig wird auf diese Weise nicht nur die Kostenfalle vermieden sondern auch das Sicherheitsgefühl gestärkt.

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