Eigenmietwert
Muss meine Hypothek reduziert werden, falls der Eigenmietwert fällt?
Hypothek reduzieren, falls Eigenmietwert entfällt?
Im September 2025 wird einmal mehr darüber abgestimmt, ob der Eigenmietwert abgeschafft, resp. anstelle dessen eine kantonale Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften erhoben werden soll. Der Eigenmietwert ist vielen Eigentümerinnen und Eigentümern schon lange ein Dorn im Auge. Es ist eine gängige Praxis in der Schweiz, dass man nicht zuletzt wegen dem Eigenmietwert eine Hypothek nie vollständig amortisiert, weil man die Schuldzinsen vom Eigenmietwert steuerlich absetzen kann. Sollte das Stimmvolk der neuen Steuer zustimmen, würde der Eigenmietwert wegfallen und in der Hypothekarberatung eine neue Ausgangslage schaffen. Dies insbesondere in Bezug auf die steuerlichen Auswirkungen und damit verbunden die Amortisation der Hypothek.
Abschaffung könnte Verschuldung verringern
Aus der Sicht von MoneyPark trägt der Eigenmietwert mit zur hohen Hypothekarverschuldung in der Schweiz bei und bewirkt, dass wir trotz tiefer Eigentumsquote von rund 36% zum Hypothekarweltmeister geworden sind. Eine MoneyPark Anfang Jahr durchgeführte repräsentative Umfrage in der Deutsch- und Westschweiz zeigt, dass rund ein Drittel der befragen Eigentümerinnen und Eigentümer im Falle einer Abschaffung des Eigenmietwerts in Betracht zieht, die Hypothek vollständig oder teilweise zu amortisieren. Ein Blick auf über 13’000 Finanzierungen aus den Jahren 2019 bis 2024 zeigt, dass sich knapp 10% der Hypothekarnehmenden eine vollständige Amortisation aus liquiden Mitteln (insb. Kontoguthaben und Wertschriften) leisten könnten. Aber insbesondere die Gruppe der aktuellen (66 Jahre und älter) und baldigen Rentner (61 – 65 Jahre) als grösste Profiteure einer Abschaffung des Eigenmietwerts, könnten mit den vorhandenen liquiden Vermögen ihr ausstehendes Hypothekarvolumen halbieren. Würde also der Eigenmietwert abgeschafft, könnte gemäss unserer Einschätzung rund CHF 50-150 Mrd. Hypothekarvolumen zurückfliessen. Bislang raten viele Kreditinstitute ihren Hypothekarkunden, einen Teil der Hypothek auch über die Pensionierung hinaus stehen zu lassen, um eben entsprechende Steuerabzüge generieren zu können. Wird die Abschaffung des Eigenmietwert in der anstehenden Volksabstimmung beschlossen, wäre der Abzug von Hypothekarzinsen in dieser Form nicht mehr möglich und entsprechend würde die Attraktivität, im Alter eine Hypothek zu halten, geringer.
Amortisation nur bei entsprechenden Reserven
Eine zusätzliche Amortisation der Hypothek sollte aber genau geprüft werden. Denn genauso wichtig und für viele sogar relevanter dürfte die Frage sein, ob man zukünftig auf das angesparte Vermögen, mit welchem man die Hypothek zurückbezahlen möchte, verzichten kann. Genügend grosse Reserven sind nötig, um anstehende Renovationen, aber auch den Erhalt des Lebensstandards und unvorhergesehene Situationen stemmen zu können. Eine Aufstockung der verbleibenden Hypothek oder sogar eine Neuaufnahme im Pensionsalter stellt sich oft als nicht ganz einfach heraus.
Alternative Anlagemöglichkeiten beachten
Schliesslich stellt sich die Frage, wie das zur Amortisation bereitstehende Vermögen heute angelegt ist. Ist die Rendite höher als die Zinskosten der Hypothek? Das Zinsniveau ist immer noch historisch tief und damit besteht eine reelle Chance, mit dem Ersparten eine Rendite zu erwirtschaften, welche die effektiven Zinskosten übersteigt. Hingegen kann es eben aus finanzieller Perspektive durchaus sinnvoll sein, Sparvermögen, welches nur eine kleine oder keine Rendite abwirft, zu Amortisationszwecken zu nutzen und damit Zinskosten zu reduzieren. Unabhängig vom Ausgang der Abstimmung sollten Eigentümerinnen und Eigentümer neben den Auswirkungen auf die Steuerrechnung immer auch den zukünftigen Liquiditätsbedarf und die alternativen Anlagemöglichkeiten im Blick haben.
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